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Le propriétaire peut se faire rembourser certaines charges par le locataire : on parle de « charges récupérables » ou de « charges locatives ». Ces charges varient selon le type de logement. Voici le tour complet de la question.

Logement en copropriété

En copropriété, le calcul des charges récupérables est facilité par le syndic, qui détaille dans l'arrêté annuel des comptes la part « locative » (récupérable) des charges engagées.

Les charges récupérables comprennent :

La partie « locative » de l'arrêté annuel du syndic : les charges d'entretien, de nettoyage, d'électricité des parties communes, etc.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), prélevée avec la taxe foncière

Décompte des charges de syndic : charges récupérables

Régularisation annuelle obligatoire : une fois par an, le propriétaire compare les charges récupérables réelles aux provisions versées par le locataire. Consultez notre dossier sur la régularisation des charges pour connaître le mode d'emploi complet.

Maison individuelle

Les charges récupérables sont en général limitées à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). L'entretien courant du jardin et de la maison est assuré par le locataire sans régularisation de la part du bailleur.

Appartement dans un immeuble géré en direct par le propriétaire

Les charges récupérables comprennent :

Les charges des parties communes (électricité, nettoyage, entretien…)
Les consommations personnelles d'eau chaude et froide
Le chauffage collectif
Les charges d'ascenseur
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La taxe foncière n'est pas récupérable auprès du locataire, mais elle est déductible des revenus fonciers. Seule la TEOM, qui figure sur le même avis que la taxe foncière, est récupérable.

Lire aussi : Tout savoir : Formation Gérance Pro

Liste complète des charges récupérables et non récupérables

Seules les charges définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. La liste ci-dessous s'appuie sur ce décret, complété par la jurisprudence.

Ascenseurs
Frais de fonctionnement, électricité, entretien et petites réparations	Récupérable
Gardien et employé d'immeuble
Salaire et charges : si le gardien assure l'entretien ET l'élimination des déchets	75 % récupérable
Salaire et charges : si le gardien assure uniquement l'entretien OU uniquement les déchets	60 % récupérable
Salaire et charges : si le gardien n'assure ni l'entretien ni les déchets	Non récupérable
Parties communes
Consommation d'eau froide	Récupérable
Consommation d'eau chaude	Récupérable
Consommation d'électricité	Récupérable
Consommation de combustibles	Récupérable
Entretien et nettoyage des parties communes	Récupérable
Fournitures et produits d'entretien	Récupérable
Entretien de la chaufferie et menues réparations	Récupérable
Entretien des canalisations	Récupérable
Débouchage des égouts et désengorgement des canalisations	Non récupérable (jurisprudence)
Entretien du vide-ordures : produits	Récupérable
Entretien du vide-ordures : main-d'œuvre	Non récupérable (jurisprudence)
Entretien des extincteurs	Non récupérable (jurisprudence)
Nettoyage des graffitis	Non récupérable (jurisprudence)
Frais suite à dégradations des parties communes	Récupérable
Frais de dératisation	Non récupérable (jurisprudence)
Achat ou remplacement de matériel (aspirateur, digicode, boîtes aux lettres, poubelles…)	Non récupérable
Télésurveillance, téléalarme	Non récupérable (jurisprudence)
Espaces verts et espaces extérieurs
Entretien, arrosage et nettoyage	Récupérable
Taille des haies, des massifs, tonte de la pelouse	Récupérable
Nettoyage des gouttières	Récupérable
Élagage et remplacement des arbres	Non récupérable (jurisprudence)
Remplacement d'une haie ou d'un massif	Non récupérable (jurisprudence)
Consommations personnelles (parties privatives)
Consommation d'eau froide	Récupérable
Consommation d'eau chaude	Récupérable
Chauffage	Récupérable
Entretien et menues réparations des installations d'eau et de chauffage	Récupérable
Taxes et impôts
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)	Récupérable
Taxe de balayage	Récupérable
Taxe foncière	Non récupérable
Frais de confection des rôles / frais de gestion fiscale locale (sur taxe foncière)	Non récupérable
Taxe d'habitation (supprimée pour les résidences principales depuis 2023)	Non applicable
Frais de gestion
Frais de gérance et de syndic	Non récupérable
Honoraires de gestion locative	Non récupérable
Primes d'assurance	Non récupérable
Frais d'établissement et d'envoi des quittances de loyer	Non récupérable
Provisions versées au syndic (appels trimestriels) : seule la part « locative » de l'arrêté annuel est récupérable	Non récupérable (en cours d'année)

Lire aussi : Tout savoir : Location meublée

Ce qui n'est jamais récupérable — mémo rapide

Charge	Raison
Taxe foncière	Impôt à la charge exclusive du propriétaire
Primes d'assurance PNO	Assurance du propriétaire, non du locataire
Frais de gestion locative / gérance	Service rendu au bailleur, pas au locataire
Travaux d'amélioration ou de mise aux normes	Investissement du bailleur (hors menues réparations)
Remplacement de matériels collectifs	Investissement, pas charge de fonctionnement

Cas pratique : charges récupérables pour un appartement en copropriété

Prenons l'exemple d'un appartement en copropriété dont le locataire verse 80 €/mois de provisions de charges.

À la fin de l'année, le bailleur reçoit l'arrêté des comptes du syndic indiquant une part locative de 620 €. La TEOM sur son avis de taxe foncière s'élève à 180 €.

Charges récupérables réelles : 620 € (syndic) + 180 € (TEOM) = 800 €
Provisions versées : 80 € × 12 mois = 960 €
Résultat : le locataire a versé 160 € de trop → le bailleur lui rembourse ou crédite 160 € sur le loyer suivant.

Pour savoir comment établir ce courrier, consultez notre dossier sur le contrat de location et les obligations associées.