Gestion locative : Faire face aux impayés

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Les impayés de loyer touchent 3% des locations du parc privé. Dès le premier impayé, le propriétaire engage une procédure amiable : relance simple, mise en demeure, puis injonction de payer délivré par huissier. En cas d’échec, une procédure auprès du Tribunal Judiciaire (ex Tribubal d'Instance) est nécessaire pour obtenir l’expulsion du locataire. Les délais sont très variables, il faut compter plusieurs années de procédure et souvent autant d’années de loyers perdus.

Relance simple

Dans un premier temps un courrier de relance est à envoyer au locataire, par mail ou courrier postal.

Voir notre modèle de relance pour impayé de loyer.

En parallèle un échange avec le locataire permettra de savoir s’il s’agit d’une difficulté passagère ou durable (licenciement, divorce, maladie…). Il est toujours préférable de trouver une solution avec le locataire, en formalisant un plan d’apurement des dettes par écrit, que de se lancer dans une procédure longue et coûteuse.

Mise en demeure

La lettre de mise en demeure est à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR).

Voir notre modèle de Mise en demeure pour loyer impayé.

Si un garant s’est porté caution solidaire, il faut aussi adresser un courrier recommandé à la caution.

Voir notre modèle de courrier d’Appel à la caution solidaire.

A ce stade, si le propriétaire a souscrit une Assurance Loyer Impayé, le sinistre est à déclarer à l’assureur. Les courriers de relance et de mise en demeure sont joints à la déclaration.

Conciliation / Médiation

Si vous demandez la résolution du bail, ou si le montant des impayés est inférieur à 5000€, cette étape est facultative, mais ne doit pas être négligée si le locataire est solvable. La médiation va chercher une solution amiable, c'est-à-dire un accord entre le locataire et le bailleur, qui sera souvent préférable à un procès long et coûteux.

Le recours à un conciliateur de justice est gratuit, contrairement au médiateur qui est rémunéré par le bailleur.

A noter que la Commission Départementale de Conciliation n'est pas compétente pour des litiges sur les impayés de loyer.

Injonction de payer

L’huissier remet au locataire un acte récapitulant ses dettes envers le propriétaire. Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler les impayés. 

Si un garant s’est porté caution solidaire, l’huissier lui signifie également l'injonction de payer.

L’huissier notifie en parallèle la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives). Le rôle de cette commission est de proposer des pistes pour le relogement du locataire.

Saisie conservatoire

Si le locataire est solvable, un huissier peut procéder à une saisie conservatoire à la demande du propriétaire. Cette procédure est réalisée en prévision d’un procès long : elle permet de sécuriser le paiement des impayés à l’issue du procès.

L’huissier bloque les comptes du locataire (et éventuellement immobilise ses biens) en correspondance avec le montant des impayés.

Le propriétaire dispose ensuite d’un délai d’un mois pour saisir le Tribunal Judiciaire.

Assignation et procès devant le Tribunal Judiciaire

A défaut de paiement dans un délai de deux mois suivant l'injonction de payer, le propriétaire assigne le locataire devant le Tribunal Judiciaire dont dépend le logement.


Le déroulement de la procédure est le suivant :

1. Assignation du locataire par voie d’huissier
2. Audience au Tribunal
3. Eventuellement : renvois d’audience (audience reportée à la demande de la défense du locataire)
4. Eventuellement : délai de paiement si le juge estime que le locataire peut faire face à sa dette
5. Résiliation du bail
6. Déclenchement d’une procédure d’expulsion
7. Commandement de quitter les lieux par voie d’huissier