Fiscalité de la location meublée

1. Gestion Locative
2. Location
3. Fiscalité de la location meublée

Pour les contribuables assujettis à l'impôt sur le revenu, la location meublée est un levier puissant pour se constituer un patrimoine, tout en minimisant la fiscalité.

Location Meublée : une stratégie efficace pour faire des économies d'impôts

Déclaration meublée micro-BIC

Le régime micro-BIC propose une fiscalité très simplifiée. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts meublés. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Ce régime est appliqué par défaut si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 77 700 € en 2024. Les revenus bruts correspondent aux loyers et aux charges perçus pour des biens meublés situés en France au cours de l'année.

Déclaration meublée au réel

L'intérêt de la location meublée au réel est d'amortir la valeur du logement, c'est à dire déduire des revenus locatifs environ 2% du prix d'achat. Pour un appartement acheté 220 000€, cela représente 4 000€ de déduction par an, un montant considérable qui permet d'effacer quasiment l'imposition et les prélèvements sociaux.

Par exemple pour un appartement acheté 220 000€ : 

• Location annuelle 10 000€ 
• Amortissement logement 4 000€ (2% de 200 000€ hors prix du terrain) 
• Amortissement mobilier 1 000€ 
• Intérêts d'emprunt 1 000€ 
• Frais annuels 2 000€ (taxes, dépenses courantes, frais de gestion...) 
• Charges locatives 1000€
• Revenus imposables (bénéfice net) 1000€
• Impôt 30% et prélèvements sociaux 17,2% : 472€  

Les frais d'acquisition sont déductibles l'année de leur paiement ou amortissables. C'est une différence majeure par rapport aux autres régimes fiscaux.

Comparatif des régimes fiscaux

Location Meublée

Location Nue

Statut LMP / LMNP

Dès que vous commencez une activité de location meublée, vous devenez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). C'est de loin le statut majoritaire, qui correspond aux personnes ayant une autre activité à titre principal. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s'adresse à des bailleurs dont c'est l'activité principale. Ce statut très spécifique demande un examen approfondi de votre situation fiscale et patrimoniale.

Les inconvénients de la location meublée

Il ne faut pas sous-estimer le temps supplémentaire et les contraintes qu'implique la location en meublé par rapport à la location nue. Notons par exemple : 

• L'achat et l'installation du mobilier et des équipements, ainsi que leur renouvellement périodique 
• Lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie, la revue du mobilier et des équipements (lien inventaire) 
• Des changements de locataires plus fréquents qu'en location nue 
• Pour la déclaration au réel, l'obligation de tenue de comptabilité "commerciale"

Location saisonnière

Les locations saisonnières sont à déclarer dans la catégorie des revenus meublés. Comme pour les locations longue durée, le bailleur a le choix entre les régimes micro-BIC et réel.

A savoir : la location d'une pièce dans sa résidence principale et les chambres d'hôtes sont exonérées sous conditions.