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A date anniversaire du bail, le bailleur peut réviser le montant du loyer. Pour les logements d’habitation, l’augmentation est limitée par l’indice des loyers IRL publié trimestriellement par l’INSEE. On parle aussi d’indexation du loyer. Point important : le contrat de bail doit nécessairement comporter une clause de révision.

Calcul du nouveau loyer

Prenons l’exemple d’un loyer d’habitation, qui se décompose en loyer nu 500€ et provisions de charges 50€. Le bail a été signé le 20 janvier 2017.

L’indice de début est le dernier indice IRL connu à la date de signature du bail, c'est-à-dire l’indice publié le 12 janvier 2017, à une valeur de 125,50.

L’indice de fin est l’indice IRL publié un an plus tard, c'est-à-dire l’indice du 12 janvier 2018, à une valeur de 126,82.

Voir les indices IRL sur le site de l'INSEE.

Formule de calcul d’indexation du loyer

Nouveau loyer nu = Ancien loyer nu x Indice de fin / Indice de début

Nouveau loyer nu = 500 x 126,82 / 125,50 = 505,26 €

Nouveau loyer charges comprises = 505,26 + 50 = 555,26 €

Dans notre exemple, à compter du 20 janvier 2018, le bailleur peut appliquer le montant du nouveau loyer.

L’augmentation du loyer ne s’applique que sur le loyer nu, pas sur les provisions de charges. Les provisions de charges sont réévaluées au moment de la régularisation des charges, si les provisions ne sont pas adaptées aux charges réelles.

Clause de révision du loyer

Le contrat de location doit comporter une clause afin de permettre au bailleur de pratiquer une augmentation de loyer.

Exemple de clause de révision

Modalités de révision :

a) Date de révision : annuellement le 20 janvier

b) Indice de révision : IRL

c) Date de l'indice de référence : indice IRL paru le 12/01/2017 valeur 125,50

Lire aussi : Location Saisonnière - Taxe de séjour

Modèle de courrier de révision

VILLE, le ../../..

Objet : Révision du montant du loyer

Madame, Monsieur,

Je vous communique par la présente la révision du montant du loyer pour le local que vous occupez 01 rue EXEMPLE 10 000. Conformément au contrat de bail, le loyer est révisable en fonction de l'indice IRL publié par l’INSEE.

Cette révision s'applique sur la période du 20/01/2017 au 20/01/2018. A compter du 01/04/2018, le loyer dont vous devrez vous acquitter s'élève donc à la somme de 555,26 €.

Vous trouverez ci-après le détail de la révision.

Révision de loyer sur la période du	20/01/2017 au 20/01/2018
Indice de début de période :	125,50 (IRL du 12/01/2017)
Indice de fin de période :	126,82 (IRL du 12/01/2018)
Loyer nu avant révision :	500,00
Loyer nu après révision :	505,26
Variation :	1,05 %
Provisions de charges :	50,00
Nouveau montant total du loyer € :	555,26

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’expression de mes sentiments les meilleurs.

Il n’est plus possible de réviser rétroactivement un loyer d’habitation. Les augmentations non réalisées sont définitivement perdues. Par exemple, pour un loyer non révisé depuis le 01 janvier 2016, les augmentations potentielles de 2016 et 2017 sont perdues pour le propriétaire. Le nouveau loyer ne prend effet qu’à compter de la réception de la lettre de révision par le locataire.

Bail professionnel

Pour les locations de bureaux en bail professionnel, l’indice recommandé est l’ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) publié trimestriellement par l’INSEE. Mais les parties peuvent se mettre d’accord sur l’utilisation d’un autre indice.

Le bail professionnel concerne les professionnels libéraux, soumis au régime d’imposition BNC. Le bail professionnel est moins protecteur que le bail commercial pour le locataire : pas de garantie de reconduction, durée minimale inférieure (6 ans)…

Bail commercial

Pour les locations en bail commercial, l’indice à utiliser est l’ILC (Indice des loyers commerciaux) publié trimestriellement par l’INSEE.

Le bail commercial concerne les activités commerciales et artisanales.

L’ICC (Indice du Coût de la Construction), très volatile, ne peut plus être utilisé depuis septembre 2014, en cas de nouveau bail ou de renouvellement.