Révision du loyer avec l'IRL : calcul, modèle de courrier et règles

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À la date anniversaire du bail, le bailleur peut réviser le montant du loyer. Pour les logements d'habitation, l'augmentation est limitée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL), publié trimestriellement par l'INSEE. On parle aussi d'« indexation du loyer ». Point clé : le contrat de bail doit obligatoirement comporter une clause de révision pour que l'augmentation soit possible.

Calcul du nouveau loyer

Prenons l'exemple d'un loyer d'habitation : loyer nu 700 € + provisions de charges 80 €. Le bail a été signé le 15 octobre 2022.

L'indice de début est le dernier IRL connu à la date de signature du bail : IRL T3 2022 (publié en octobre 2022), valeur 136,27.

L'indice de fin est le dernier IRL publié un an plus tard : IRL T3 2023 (publié en octobre 2023), valeur 137,26.

Consultez les indices IRL sur le site de l'INSEE pour obtenir la valeur la plus récente.

Formule de calcul d'indexation du loyer

Nouveau loyer nu = Ancien loyer nu × Indice de fin / Indice de début

Nouveau loyer nu = 700 × 137,26 / 136,27 = 705,09 €

Nouveau loyer charges comprises = 705,09 + 80 = 785,09 €

Dans cet exemple, à compter du 15 octobre 2023, le bailleur peut appliquer le nouveau loyer.

La révision ne porte que sur le loyer nu, pas sur les provisions de charges. Les provisions sont ajustées séparément lors de la régularisation des charges.

Clause de révision du loyer

Le contrat de location doit comporter une clause permettant la révision du loyer. Sans cette clause, aucune augmentation n'est possible.

Exemple de clause de révision

Modalités de révision :

a) Date de révision : annuellement le 15 octobre

b) Indice de révision : IRL

c) Indice de référence : IRL T3 2022, valeur 136,27 (publié en octobre 2022)

Modèle de courrier de révision

VILLE, le ../../..

Objet : Révision du montant du loyer

Madame, Monsieur,

Je vous informe par la présente de la révision du montant du loyer pour le logement que vous occupez au 01 rue EXEMPLE 10 000 VILLE. Conformément au contrat de bail, le loyer est révisé annuellement en fonction de l'indice IRL publié par l'INSEE.

Cette révision s'applique sur la période du 15/10/2022 au 15/10/2023. À compter du 15/10/2023, le loyer mensuel charges comprises s'élève à 785,09 €.

Détail de la révision :

Période de révision du	15/10/2022 au 15/10/2023
Indice de début (IRL T3 2022) :	136,27
Indice de fin (IRL T3 2023) :	137,26
Loyer nu avant révision :	700,00 €
Loyer nu après révision :	705,09 €
Variation :	+0,73 %
Provisions de charges :	80,00 €
Nouveau loyer total :	785,09 €

Je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l'expression de mes sentiments les meilleurs.

Il n'est plus possible de réviser rétroactivement un loyer d'habitation : les augmentations non réalisées sont définitivement perdues. Le nouveau loyer prend effet à la date de réception du courrier de révision par le locataire.

Bail professionnel et bail commercial

Bail professionnel (professions libérales, BNC) : l'indice recommandé est l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), publié trimestriellement par l'INSEE. Les parties peuvent convenir d'un autre indice.
Bail commercial (activités commerciales et artisanales) : l'indice à utiliser est l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), publié trimestriellement par l'INSEE. L'ICC (Indice du Coût de la Construction) ne peut plus être utilisé depuis septembre 2014.

Quand est-il interdit de réviser le loyer ?

Plusieurs situations font obstacle à la révision du loyer :

Logement classé F ou G au DPE : depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements dont le DPE est classé F ou G, dans tout le parc privé. Cette règle s'applique même si le bail comporte une clause de révision.
Encadrement des loyers en zone tendue : dans les communes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble…), le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré fixé annuellement par le préfet. La révision IRL reste applicable dans la limite de ce plafond.
Délai dépassé : le propriétaire dispose d'un an à compter de la date prévue de révision pour l'appliquer. Au-delà, la révision de l'année concernée est perdue.

Tableau des derniers indices IRL publiés par l'INSEE

Trimestre	Valeur IRL	Variation annuelle
T4 2023	138,89	+3,50 %
T1 2024	139,56	+3,21 %
T2 2024	140,59	+3,27 %
T3 2024	141,03	+2,47 %
T4 2024	141,62	+1,96 %
T1 2025 et suivants	Consultez l'INSEE pour les valeurs actualisées