Bail commercial - Modèle gratuit conforme 2025

Testez gratuitement notre application sans carte bleue

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location utilisé lors de la location de locaux pour des activités commerciales, artisanales ou industrielles. Ce contrat de location est très protecteur pour le locataire, car le renouvellement est garanti en fin de bail. A défaut, le propriétaire doit verser une indemnité d'éviction.

Le bail commercial est strictement encadré par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de Commerce.

Un bail commercial est par exemple utilisé pour la location d'un commerce ou d'un restaurant. Le bail commercial s'applique aussi à la location de bureaux pour les entreprises inscrites au Registre du Commerce (RCS), c'est à dire les entreprises commerciales.

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Un bail commercial est conclu pour une durée initiale de 9 années minimum. La durée du contrat est longue afin de protéger le fonds de commerce du locataire.

Le locataire peut donner congé avec 6 mois de préavis, à chaque échéance triennale, c'est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C'est pour cette raison que le bail commercial est également appelé bail "3 6 9".

De son côté, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance des 9 ans et en versant une indemnité d'éviction. Le montant de l'indemnité d'éviction est en général fixé par le tribunal sur consultation d'un expert judicaire.

Pour conclure un bail plus court, il faut opter pour un autre type de bail, appelé bail précaire ou dérogatoire. Le bail précaire déroge au bail commercial, en permettrant une durée inférieure à 3 années, sans droit au renouvellement pour le locataire.

Lire aussi : Tout savoir : Location Saisonnière

Comment réviser un bail commercial ?

Il existe deux possibilités pour réviser le loyer d'un bail commercial :

Si le bail comporte une clause de révision, en général cette clause prévoit une révision annuelle du loyer en fonction de l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux), notamment pour les commerces et les artisans. Pour les bureaux et les entrepôts, l'Indice des Activités Tertiaires (ILAT) s'applique.
A défaut de clause de révision, une révision triennale basée sur l'ILC est autorisée.

Lire aussi : Etat des lieux - Etat des lieux maison

Quel est le dépôt de garantie d'un bail commercial ?

En général, le montant du dépôt de garantie est fixé à 3 mois de loyer nu. Si une clause du bail le prévoit, le montant du dépôt de garantie est révisé avec le loyer.

Lire aussi : Tout savoir : Révision du loyer

Quelles sont les charges récupérables en bail commercial ?

Toutes ou presque ! Contrairement au bail d'habitation, le bail commercial peut prévoir de mettre à la charge du locataire la majorité des charges. Citons notamment : les charges locatives, la taxe foncière, les assurances, les travaux (hors travaux importants tels que définis par l'article 606 du code civil), les charges de syndic…

A savoir : depuis la loi PINEL de 2014, seules les charges précisément listées dans le bail sont récupérables. La jurisprudence est constante à ce sujet.

1. L'obligation d'un Inventaire Précis et Limitatif

Le point le plus crucial est que le bail commercial doit impérativement comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances qui sont récupérables auprès du locataire (Article L. 145-40-2 du Code de commerce).

Précision : Il est interdit de se contenter d'une clause générale stipulant que "toutes les charges sont à la charge du locataire". Vous devez lister chaque type de dépense.
Limitation : Seules les charges explicitement listées dans cet inventaire peuvent être refacturées. Si une charge n'y figure pas, le bailleur ne peut pas la réclamer.

2. Détailler les Catégories de Charges

L'inventaire doit détailler les charges selon leur nature. Les principales charges pouvant être récupérées sur le locataire sont généralement les suivantes (sous réserve de l'accord des parties et de leur mention expresse) :

A. Les Dépenses d'Entretien et de Réparations Courantes

Il s'agit des dépenses d'entretien et de menues réparations liées à l'usage normal du local ou de l'immeuble.

Consommations d'eau, de gaz, d'électricité.
Frais de personnel et produits pour l'entretien des parties communes (conciergerie, nettoyage, etc.).
Dépenses d'équipement de la copropriété : entretien des ascenseurs, monte-charge, interphones, etc.
Menues réparations dans le local (remplacement d'une vitre cassée, entretien des sanitaires, etc.).

B. Les Impôts, Taxes et Redevances

Le bailleur peut répercuter sur le locataire certains impôts et taxes, à condition que le bail le prévoie explicitement :

Taxe Foncière (et taxes additionnelles, comme la Taxe Spéciale d'Équipement).
Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM).
Taxe de Balayage.
Impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou à un service dont le locataire bénéficie.

3. Les Charges et Dépenses Non Récupérables (À Ne Jamais Inclure)

La loi Pinel a établi une liste de dépenses qui ne peuvent jamais être imputées au locataire, même si une clause du bail le prévoyait (elles sont réputées non écrites). Leur simple mention dans l'inventaire est inutile et trompeuse :

Catégorie de dépenses	Description légale
Grosses Réparations (Art. 606 C. civ.)	Les dépenses relatives aux grosses réparations (murs porteurs, voûtes, poutres, toitures, etc.) ainsi que les honoraires liés à ces travaux.
Travaux de Vétusté / Mise en Conformité	Les dépenses liées aux travaux de mise aux normes du local ou de l'immeuble, ou celles qui visent à remédier à la vétusté.
Honoraires du Bailleur	Les honoraires de gestion des loyers du bailleur, ou les frais de gestion de l'immeuble.
Charges sur Locaux Vides	Les charges, impôts ou travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires ou copropriétaires.

Quelle sont les différences entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Les principales différences sont résumées dans le tableau suivant :

	Bail Commercial	Bail Professionnel
Activité	Commerciale, artisanale ou industrielle	Libérale (relevant des Bénéfices Non Commericaux)
Exemple d'activité	Commerce, boutique, restaurant, artisan, hôtellerie…	Cabinet médical, avocats, conseil...
Durée initiale	9 années minimum	6 années minimum
Congé du locataire	Possible tous les 3 ans	A tout moment avec 6 mois de préavis
Congé du propriétaire	Possible à l'échéance du contrat, avec le paiement d'une indemnité d'éviction	Possible à l'échéance du contrat