Contrat de location : Bail commercial

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Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location utilisé lors de la location de locaux pour des activités commerciales, artisanales ou industrielles. Ce contrat de location est très protecteur pour le locataire, car le renouvellement est garanti en fin de bail. A défaut, le propriétaire doit verser une indemnité d'éviction.

Le bail commercial est strictement encadré par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de Commerce.

Un bail commercial est par exemple utilisé pour la location d'un commerce ou d'un restaurant. Le bail commercial s'applique aussi à la location de bureaux pour les entreprises inscrites au Registre du Commerce (RCS).

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Un bail commercial est conclu pour une durée initiale de 9 années minimum. La durée du contrat est longue afin de protéger le fonds de commerce du locataire.

Le locataire peut donner congé avec 6 mois de préavis, à chaque échéance triennale, c'est-à-dire au bout de 3 ans, 6 ans ou 9 ans. C'est pour cette raison que le bail commercial est également appelé bail "3 6 9".

De son côté, le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'échéance des 9 ans et en versant une indemnité d'éviction. Le montant de l'indemnité d'éviction est en général fixé par le tribunal sur consultation d'un expert judicaire.

Comment réviser un bail commercial ?

Il existe deux possibilités pour réviser le loyer d'un bail commercial :

• Si le bail comporte une clause de révision, en général cette clause prévoit une révision annuelle du loyer en fonction de l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux).
• A défaut de clause de révision, une révision triennale basée sur l'ILC est autorisée.

Quel est le dépôt de garantie d'un bail commercial ?

En général, le montant du dépôt de garantie est fixé à 3 mois de loyer nu. Si une clause du bail le prévoit, le montant du dépôt de garantie est révisé avec le loyer.

Quelles sont les charges récupérables en bail commercial ?

Toutes ou presque ! Contrairement au bail d'habitation, le bail commercial peut prévoir de mettre à la charge du locataire la majorité des charges. Citons notamment : les charges locatives, la taxe foncière, les assurances, les travaux (hors travaux importants tels que définis par l'article 606 du code civil), les charges de syndic…

Quelle sont les différences entre un bail commercial et un bail professionnel ?

Les principales différences sont résumées dans le tableau suivant :

	Bail Commercial	Bail Professionnel
Activité	Commerciale, artisanale ou industrielle	Libérale (relevant des Bénéfices Non Commericaux)
Exemple d'activité	Commerce, boutique, restaurant, artisan, hôtellerie…	Cabinet médical, avocats, conseil...
Durée initiale	9 années minimum	6 années minimum
Congé du locataire	Possible tous les 3 ans	A tout moment avec 6 mois de préavis
Congé du propriétaire	Possible à l'échéance du contrat, avec le paiement d'une indemnité d'éviction	Possible à l'échéance du contrat

Les professions libérales peuvent opter soit pour un bail professionnel, soit pour un bail commercial, en accord avec le bailleur.