Déclaration des revenus fonciers

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Tout propriétaire bailleur doit déclarer chaque année ses loyers aux impôts. Deux options s'offrent à lui : une déclaration très simplifiée (le régime micro) ou une déclaration détaillée de toutes les charges (le régime réel). Le choix a un impact direct sur le montant de l'impôt : voici comment déterminer la solution la plus avantageuse selon votre situation.

Locations nues (non meublées)

Les revenus fonciers sont les revenus issus des locations "nues", c'est à dire non meublées. Pour la déclaration des revenus fonciers, deux régimes déclaratifs sont ouverts.

Régime réel

Le régime réel s'applique si les loyers annuels sont supérieurs à 15 000€ ou sur option.

Afin de calculer les revenus fonciers nets, la valeur réelle des dépenses est déduite des loyers. Pour le régime réel, l'annexe 2044 est à compléter. Cette annexe n'est pas difficile à compléter, mais il faut se pencher sur les différentes dépenses déductibles et les affecter aux catégories proposées. Après déduction des charges et des intérêts d'emprunt, les revenus nets sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€ (total des loyers nus encaissés dans l'année hors provisions pour charges).

Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Ce régime est donc intéressant si les dépenses sont faibles ou si vous n'avez pas de remboursement d'emprunt. La déclaration est très simple : vous ne déclarez que le total des loyers nus, directement sur votre déclaration de revenus. Ce régime ne demande aucune connaissance fiscale particulière. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 17,2%.

Locations nues : comparatif réel et micro-foncier

Régime fiscal	Location nue Micro-foncier	Location nue Régime Réel
Plafond	15 000€	-
Base d'imposition	Forfaitaire 70%  des loyers hors charges	Bénéfice réel = + loyers hors charges - frais et intérêts
Prélèvements sociaux	17,2%	17,2%
Déclarations	Formulaire 2042 (= formulaire revenus)	Formulaire 2044
Catégorie des revenus	Revenus fonciers	Revenus fonciers
Avantages	Déclaration très simplifiée Intéressant si charges faibles	Intéressant si charges et intérêts d'emprunts importants

Locations meublées

Les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non dans les revenus fonciers. Il faut impérativement séparer les revenus des locations nues et des locations meublées, chacun ayant sa propre déclaration.

Pour les locations meublées, deux régimes déclaratifs sont ouverts.

Régime réel

Le régime réel s'applique si les loyers annuels sont supérieurs à 77 700€ ou sur option.

L'intérêt de la location meublée au réel est d'amortir la valeur du logement, c'est à dire de déduire chaque année un montant compris entre 2% et 3% du prix d'achat. En plus de l'amortissement, toutes les charges engagées sont déductibles. Dans la grande majorité des cas, ce régime permet de ramener l'impôt sur les loyers à un niveau très faible, voire nul pendant plusieurs années.

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC s'applique si les loyers annuels sont inférieurs à 77 700€ (total des loyers incluant les provisions pour charges), pour une location meublée classique (résidence principale ou secondaire du locataire).

Le régime micro-BIC propose une fiscalité très simplifiée. Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts meublés. Après abattement, les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) à hauteur de 18,4% (précédemment 17,2%, augmenté à 18,4% avec la loi des finances 2026).

Locations meublées : comparatif réel et micro-BIC

Régime fiscal	Meublé Micro-BIC	Meublé Réel
Plafond	77 700€ (15 000€ pour un meublé de tourisme non classé)	-
Base d'imposition	Forfaitaire 50% des loyers charges incluses (30% pour un meublé de tourisme non classé)	Bénéfice réel = + loyers charges incluses - frais et intérêts - amortissement
Prélèvements sociaux	18,4%	18,4%
Déclarations	INPI (immatriculation) Formulaire 2042C	INPI (immatriculation) Formulaires 2031 et annexes 2033
Catégorie des revenus	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)	Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Avantage	Déclaration très simplifiée	Permet souvent d'effacer l'impôt sur plusieurs années

Le régime du réel peut être choisi volontairement, même si vos revenus meublés sont inférieurs au plafond de 77 700€. Le régime du bénéfice réel s'applique obligatoirement si vos recettes dépassent ce plafond.

Cas pratique : quel régime choisir pour 12 000€ de loyers ?

Prenons l'exemple d'un couple qui perçoit 12 000€ de loyers annuels nus (hors charges), avec 4 000€ de charges réellement déductibles (taxe foncière, travaux, intérêts d'emprunt, forfait de gestion).

• Au régime micro-foncier : le revenu imposable est de 12 000€ x 70% = 8 400€, quel que soit le montant réel des charges.
• Au régime réel : le revenu imposable est de 12 000€ - 4 000€ = 8 000€.

Dans cet exemple, le régime réel est légèrement plus avantageux (8 000€ contre 8 400€ de revenu imposable), et l'écart se creuse fortement dès que les charges dépassent 30% des loyers, notamment en cas d'emprunt en cours ou de gros travaux. En dessous de ce seuil de charges, le micro-foncier reste la solution la plus simple et la plus rentable.

Questions fréquentes

Puis-je changer de régime chaque année ?

Si vous êtes éligible au micro-foncier (loyers inférieurs à 15 000€) sans avoir opté pour le réel, vous basculez automatiquement du réel vers le micro dès que vos loyers repassent sous le seuil, sauf si vous êtes encore engagé dans la période d'irrévocabilité de 3 ans liée à une option volontaire pour le réel.

Dois-je déclarer si mes revenus fonciers sont nuls, voire négatifs ?

Oui. Un revenu foncier négatif (déficit) doit être déclaré au régime réel : il permet, sous conditions, de réduire votre revenu global imposable.

Le micro-foncier est-il compatible avec un bien en indivision ou en SCI ?

Oui pour l'indivision. En revanche, une gestion locative via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu suit ses propres règles de déclaration (formulaire 2072), même si le seuil de 15 000€ peut s'apprécier différemment selon la situation de chaque associé.