Gestion locative : Charges récupérables

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Le propriétaire peut se faire rembourser certaines charges par le locataire, on parle de "charges récupérables" ou de "charges locatives". Les charges à récupérer varient en fonction du type de logement. Faisons le point sur les différents cas de figure.

Logement en copropriété

En copropriété, le calcul des charges récupérable est facilité par le syndic, qui présente les charges engagées dans l'arrêté annuel des comptes.

Les charges récupérables sont :

• La partie "locative" de l’arrêté du syndic : lors de l’arrêté annuel des comptes, le syndic détaille les charges locatives :
  
  

• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), prélevée avec la taxe foncière :

Maison individuelle

Les charges récupérables sont en général limitées à :

• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

L'entretien courant de la maison et du jardin est réalisé par le locataire, et ne donne pas lieu à une régularisation.

Appartement dans un immeuble géré par le propriétaire

Les charges récupérables comprennent :

• Les charges des parties communes (électricité, nettoyage, entretien…)
• Les consommations personnelles d’eau chaude et froide
• Le chauffage collectif
• Les charges d’ascenseur
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Liste des charges récupérables et non récupérables

Seules les charges définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 sont récupérables. La liste présentée ci-dessous s'appuie sur le décret et aussi sur la jurisprudence qui vient compléter les (nombreuses) zones d'ombre du décret.

Ascenseurs
Frais de fonctionnement, électricité, entretien et petites réparations	Récupérable
Gardien et employé d'immeuble
Salaire et charges : si le gardien effectue l'entretien et l'élimination des déchets (poubelles)	75% récupérable
Salaire et charges : si le gardien effectue uniquement l'entretien ou uniquement l'élimination des déchets	60% récupérable
Salaire et charges : si le gardien n'effectue ni l'entretien, ni l'élimination des déchets	Non récupérable
Parties communes
Consommation d'eau froide	Récupérable
Consommation d'eau chaude	Récupérable
Consommation d'électricité	Récupérable
Consommation de combustibles	Récupérable
Entretien et nettoyage des parties communes	Récupérable
Fournitures et produits d'entretien	Récupérable
Entretien de la chaufferie et menues réparations	Récupérable
Entretien des canalisations	Récupérable
Débouchage des égouts et désengorgement des canalisations	Non récupérable (jurisprudence)
Entretien du vide-ordure : produits	Récupérable
Entretien du vide-ordure : main-d'œuvre	Non récupérable (jurisprudence)
Entretien des extincteurs	Non récupérable (jurisprudence)
Nettoyage des graffitis	Non récupérable (jurisprudence)
Frais suite à des dégradations des parties communes	Récupérable
Frais de dératisation	Non récupérable (jurisprudence)
Achat ou remplacement de matériel : aspirateur, digicode, boite aux lettres, poubelles…	Non récupérable
Télésurveillance, téléalarme	Non récupérable (jurisprudence)
Espaces verts et espaces extérieurs
Entretien, arrosage et nettoyage	Récupérable
Taille des haies, des massifs, tonte de la pelouse	Récupérable
Nettoyage des gouttières	Récupérable
Elagage et remplacement des arbres	Non récupérable (jurisprudence)
Remplacement d'une haie, d'un massif	Non récupérable (jurisprudence)
Consommations personnelles (parties privatives)
Consommation d'eau froide	Récupérable
Consommation d'eau chaude	Récupérable
Chauffage	Récupérable
Entretien et menues réparations des installations d'eau et de chauffage	Récupérable
Taxes et impôts
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères	Récupérable
Taxe de balayage	Récupérable
Taxe foncières	Non récupérable
Frais de gestion de la fiscalité directe locale / frais de confection des rôles (sur l'avis de taxe foncière)	Non récupérable
Taxe d’habitation (directement payée par le locataire et non par le propriétaire)	Non récupérable
Frais de gestion divers
Frais de gérance et de syndic	Non récupérable
Honoraires de gestion	Non récupérable
Primes d'assurance	Non récupérable
Frais d'établissement et d'envoi des appels et des quittances de loyer	Non récupérable
Provisions versées au syndic (appels de fond trimestriels) : seule la partie "locative" de l’arrêté annuel des comptes est récupérable	Non récupérable